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Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Researchstudie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,30 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

- GJ 2022 stand im Zeichen der Portfolio-Optimierung
- Verschobene Investitionen sollten in 2024 realisiert werden
- Break-Even ab 2024 erwartet
 
Im Geschäftsjahr 2022 lag der Fokus der Coreo AG auf dem aktiven
Asset-Management des bestehenden Portfolios, wohingegen erstmals seit
Beginn der immobilienbezogenen Geschäftstätigkeit keine neuen Investitionen
getätigt wurden. Insbesondere die Verzögerung des seit 2021 geplanten
Erwerbs des großen Spree-Ost-Portfolios war hierfür verantwortlich.
Insofern lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit auf umfangreiche
Sanierungen und Umbaumaßnahmen bei bestehenden Objekten in Kiel, Wetzlar
oder Bruchsal.
 
Dennoch wurde bei den Bruttomieterlösen eine deutliche Steigerung auf 5,97
Mio. EUR (VJ: 4,35 Mio. EUR), insbesondere aufgrund des erstmaligen
ganzjährigen Einbezugs von in 2021 erworbenen Objekten, erreicht. Darüber
hinaus wurden beim bestehenden Portfolio Mietsteigerungen erzielt sowie
Leerstände bei den sanierten Objekten zurückgeführt. Auf der anderen Seite
reduzierten sich die Veräußerungserlöse auf 2,89 Mio. EUR (VJ: 10,32 Mio. EUR).
Diese enthalten in erster Linie die vollständige Veräußerung des Mannheimer
Portfolios sowie einiger Objekte des Göttinger Portfolios. Daher lagen die
Gesamterträge mit 10,38 Mio. EUR (VJ: 16,53 Mio. EUR) unterhalb des Vorjahres,
allerdings, aufgrund höherer als von uns erwarteter Veräußerungserlöse,
oberhalb unserer Erwartungen (GBC-Prognose: 7,99 Mio. EUR).
 
Die rückläufige Ertragsentwicklung findet sich auch im EBIT-Rückgang auf
0,98 Mio. EUR (VJ: 2,84 Mio. EUR) wieder. Dieser ist aufgrund höherer
Instandhaltungsmaßnahmen niedriger als von uns erwartet ausgefallen
(GBC-Prognose EBIT: 2,63 Mio. EUR). Ausgehend hiervon war die Coreo AG erneut
nicht in der Lage, auf Ebene des Nachsteuerergebnisses, den Break-Even zu
erreichen. Derzeit verfügt die Gesellschaft über ein noch zu niedriges
Niveau an Mieterlösen, welches zwar die operativen Aufwendungen deckt,
jedoch noch nicht mehr zur Deckung des Finanzaufwandes ausreicht.
 
Das aktuelle GuV-Bild dürfte sich erst mit dem erwarteten Ausbau des
Mietportfolios ändern. Ein möglicher Objektzugang, der einen relevanten
Einfluss auf die Umsatz- und Ertragsentwicklung der Gesellschaft haben
dürfte, ist der Übergang des Spree-Ost-Portfolios, für den bereits im Jahr
2021 eine Ankaufsvereinbarung getroffen wurde. Das Portfolio umfasst einen
Gesamtobjektbestand von 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten, womit es
der größte Erwerb in der Historie der Coreo AG wäre. Zwar befindet sich die
Gesellschaft derzeit noch in Verhandlungen, wir unterstellen den Erwerb
erst für das kommende Geschäftsjahr 2024. Ebenso wurde im Juli 2022 eine
Exklusivvereinbarung für den Ankauf eines Portfolios in Hagen/Rostock mit
einem Investitionsvolumen in Höhe von 2,5 Mio. EUR geschlossen.
 
Unter der Annahme des erwarteten Zugangs dieser Portfolios sowie nach
Berücksichtigung weiterer Investitionen in den kommenden Geschäftsjahren
dürften die Mieterlöse, als dann wichtigste Ertragsgröße, sukzessive auf
6,53 Mio. EUR (2023e), 9,56 Mio. EUR (2024e) und 12,36 Mio. EUR (2025e) zulegen.
Diese sollten ab dem kommenden Geschäftsjahr erstmalig das notwendige
Niveau erreichen, um auch auf Ebene des Nachsteuerergebnisses in den
Break-Even-Bereich zu kommen.
 
Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in
Höhe von 1,30 EUR (bisher: 1,85 EUR) ermittelt. Gegenüber unserer bisherigen
Bewertung haben wir eine deutliche Prognoseanpassung vorgenommen.
Einerseits rechnen wir mit einem langsameren Aufbau der Portfolios.
Andererseits nehmen die Mieterlöse eine höhere Bedeutung ein als in unseren
bisherigen Prognosen. Dies geht im Vergleich zum Handelsgeschäft zwar mit
niedrigeren Umsätzen einher, gleichzeitig dürfte dann eine höhere
Rentabilität vorliegen. Auch die Gewichtung der Kapitalkosten verschiebt
sich in Richtung Fremdkapital, was zu einer Minderung der Kapitalkosten
geführt hat. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/27347.pdf

Kontakt für Rückfragen
GBC AG
Halderstrasse 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 14.07.2023 (08:47 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 14.07.2023 (11:30 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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