^Original-Research: Coreo AG - von GBC AGEinstufung von GBC AG zu Coreo AGUnternehmen: Coreo AGISIN: DE000A0B9VV6Anlass der Studie: Research NoteEmpfehlung: KaufenKursziel: 1,00 EURKursziel auf Sicht von: 31.12.2024Letzte Ratingänderung: Analyst: Cosmin Filker, Marcel GoldmannGroße Portfolio-Akquisitionen sollen in 2024 kommen; EBIT-Break-Even in2024 erwartet; Kursziel: 1,00 EUR; Rating: KAUFEN In den ersten sechs Monaten 2023 konnte die Coreo AG die Mieterlöse auf3,17 Mio. EUR (VJ: 2,82 Mio. EUR) steigern. Da sowohl im Geschäftsjahr 2022 alsauch im laufenden Geschäftsjahr 2023 keine Objektzugänge erfolgten, wurdedie Steigerung der Bruttomieteinnahmen um 12,7 % auf gleicher Objektbasiserzielt. Durchgeführte Portfoliooptimierungen, wie beispielsweise die imabgelaufenen Geschäftsjahr 2022 erfolgte Objektübergabe in Kiel oder derAbschluss eines langfristigen Mietvertrages mit der Stadt Wetzlar, habendie Umsatzbasis erhöht, wovon die Coreo AG im ersten Halbjahr 2023profitiert hat. Darüber hinaus wurden bereits im abgelaufenen GeschäftsjahrLeerstände abgebaut und vereinzelt Mieterhöhungen durchgesetzt. Ein Teilder Steigerung der Bruttomieten hängt aber auch mit dem derzeitmarktbedingten Anstieg der Nebenkosten zusammen, womit dieBetriebskostenvorauszahlungen deutlich um 44,1 % auf 0,84 Mio. EUR (VJ: 0,59Mio. EUR) angehoben wurden. Die operativen Gesamtkosten in Höhe von 3,10 Mio. EUR (VJ: 3,04 Mio. EUR) sindin etwa auf Vorjahresniveau geblieben. Innerhalb der Kosten erhöhte sichinsbesondere der Materialaufwand auf 1,79 Mio. EUR (VJ: 1,29 Mio. EUR). Diesresultiert zum einen aus gestiegenen Betriebsnebenkosten und zum anderenaus Instandhaltung- und Modernisierungsaufwendungen, die insbesondere dieObjekte in Wetzlar, Delmenhorst und Göttingen betreffen. Der Anstieg desMaterialaufwands wurde aber von einem Rückgang beim Personalaufwand und beiden sonstigen betrieblichen Aufwendungen (u.a. geringere Rechts- undBeratungskosten) kompensiert. Auch in den ersten sechs Monaten 2023 lagdaher das EBIT mit -0,44 Mio. EUR (VJ: -0,61 Mio. EUR) über dem Vorjahreswert. Wir haben unsere Prognosen auf Grundlage des aktuell bestehendenObjektportfolios erstellt. Darüber hinaus unterstellen wir für diekommenden Geschäftsjahre auch Objektakquisitionen, die sowohl einenEinfluss auf die Mieterlöse der Gesellschaft haben als auch im Rahmen derwertschaffenden Strategie mit möglichen Bewertungserträgen einhergehen. In den ersten sechs Monaten 2023 hat die Coreo AG Bruttomieterträge in Höhevon 3,17 Mio. EUR erwirtschaftet. Bis auf den erfolgten Verkauf der 119Wohneinheiten des Objekts "Hagenweg" liegt für das zweite Halbjahr 2023 einunverändertes Objektportfolio vor, so dass im zweiten Halbjahrvergleichbare Bruttomieterlöse erwirtschaftet werden dürften. Der Wegfallder Mieterlöse "Hagenweg" in Höhe von ca. 0,20 Mio. EUR (GBC-Schätzung) wirdsich, da dieser erst im vierten Quartal 2023 erfolgt ist, in Grenzenhalten. Gegenüber unserer bisherigen Prognose (siehe Prognose vom14.07.2023) passen wir die erwarteten Mieterlöse auf 6,12 Mio. EUR (bisher:6,53 Mio. EUR) dennoch etwas stärker an. Diese Anpassung hängt primär mit der Verzögerung beim Ankauf des PortfoliosHagen/Rostock, wofür der Kaufpreis (Gesamtinvestitionsvolumen: 2,5 Mio. EUR)bereits entrichten worden ist. Bislang hatten wir mit dem Objektzugang imzweiten Halbjahr 2023 gerechnet. Nach aktuellem Stand wird der Objektzugangaber erst im kommenden Geschäftsjahr erfolgen. Zudem ist im kommendenGeschäftsjahr 2024 der Übergang des so genannten Spree-Ost-Portfoliosgeplant, für den seit 2021 eine Ankaufsvereinbarung vorliegt. DiesesPortfolio umfasst 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten und würde, alsgrößter Erwerb der Coreo-Historie, einen erheblichen Einfluss auf dieUmsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft haben. AusVorsichtsgründen haben wir den Erwerbszeitpunkt auf das zweite Halbjahr2024 (bisher: erstes Halbjahr 2024) verschoben und reduzieren daher auchdie erwarteten Mieterlöse für 2024 auf 8,22 Mio. EUR (bisher: 9,56 Mio. EUR).Dieser Effekt spielt für das Geschäftsjahr 2025 keine Rolle, die in diesemGeschäftsjahr erwarteten, niedrigeren erwarteten Mieterlöse in Höhe von12,15 Mio. EUR (bisher: 12,36 Mio. EUR) sind ausschließlich eine Folge der"Hagenweg"-Veräußerung. Der Buchverlust aus dem Verkauf der Objekte im Göttinger "Hagenweg" in Höhevon 0,61 Mio. EUR wurde vollständig im ersten Halbjahr 2023 berücksichtigt,so dass hieraus keine weiteren negativen Effekte für das zweite Halbjahr zuerwarten sind. In unseren bisherigen Prognosen haben wir keineBewertungsverluste antizipiert, im Gegenteil, aufgrund der Investitionen indas Bestandsportfolio haben wir Bewertungsgewinne unterstellt. In der nunaktualisierten Prognose haben wir sowohl den Buchverlust berücksichtigt alsauch konservativ etwas geringere Buchgewinne auf das Bestandsportfoliounterstellt. Demnach sollte die Gesellschaft im laufenden Geschäftsjahr2023 ein negatives EBIT in Höhe von -0,12 Mio. EUR (bisher: 2,18 Mio. EUR)ausweisen. Mit dem erwarteten starken Anstieg der Mieterlöse, insbesonderedurch den Zugang der beiden bereits fixierten Portfolien, sollte ab demkommenden Geschäftsjahr 2024 der EBIT-Breakeven nachhaltig erreicht werden. Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel inHöhe von 1,00 EUR (bisher: 1,30 EUR) ermittelt. Die Kurszielreduktion istausschließlich eine Folge der erfolgten Prognoseanpassung. Wir vergebenweiterhin das Rating KAUFEN. Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:http://www.more-ir.de/d/28307.pdfKontakt für RückfragenGBC AGHalderstrasse 2786150 Augsburg0821 / 241133 0research@gbc-ag.de++++++++++++++++Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung+++++++++++++++Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 17.11.2023 (07:55 Uhr)Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 17.11.2023 (10:30 Uhr)-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatungoder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.°